土地選び

土地選びを失敗しないための注意点(2)

今回は土地選びを失敗しない為の注意点の第2回目の記事です。

前回の記事をまだ見られていない方は下記よりご覧ください。

土地選びを失敗しないための注意点(1)家を買う前にまずは土地探し。けど土地を探す時って何を気を付ければいいかわからないですよね。この記事では土地を選ぶ時に注意すべき点について解説します。...

それでは今回も土地選びをする際に注意する点について解説します。

水道・ガスが引き込みされているか

知らない人なら気にもしないのですが、その土地が以前住宅として使われていなかった場合などに多いのですが、水道とガスの引き込みがされていない事があります。

前面道路から給排水・ガス管を敷地内に引き込みがされていない場合は敷地内に引き込むための工事が必要になります。

元々住宅だった場合は引き込みがされているので、問題はありませんが畑などだった場合は引き込みがされていないケースがあります。

この場合は50万円前後費用がかかります。

また、引き込みがされていた場合でも、管の老朽化が見られる場合はやり替えが必要になる場合もあります。

特にガス管は古いとガス漏れの危険があるので、ガス会社の判断によりやり替えが行われることがあります。

どちらにしても資金には余裕を持っておくと安心です。

 

家が建つ方角を確認しておく

家の向きを確認しておくことは非常に重要になります。

土地が相場より安く、場所も気に入って飛びついたら家が北を向いていて全体的に暗い家になってしまったという事もあります。

土地の場所や形だけではなく、方角も意識して見るように心がけましょう。

日当たりは土地探しの段階で決まってしまうので、家づくりにおいても重要なポイントになります。

しっかり確認するようにしましょう。

 

土地のセットバックはないか

都市計画区域内の指定された道路だと、前面道路の中心から2mが道路扱いになります。

つまり前面道路の幅が2mしかない場合、土地が前面道路から1m入った部分までが道路とみなされ、その部分は敷地として使う事が出来ません。

道路の向かい側が川だった場合道路の向かい側から4mとなるので、上記のように前面道路が2mだった場合、敷地に2mも使えない部分が出てきます。

これについては説明があると思いますが、わからずに聞き流してしまうと、思ってた以上に敷地が小さくなったという事もあり得るので、注意が必要です。

この規定は建築基準法の42条2項に記されています。

需要があれば詳しく解説しますが、とりあえずは道路との境界から内側が自分の敷地として使えない場合があるという事を理解しておいてください。

通常は土地に記載されていることが多いですが、担当の方にセットバックはありませんか?と確認しておくといいかもしれません。

 

建ぺい率・容積率

土地を探していると、項目の中に「建ぺい率・容積率」がそれぞれ何%かという記載があると思います。

いまいちよくわからないという方が多いと思います。

これはその土地に建てられる建物の大きさを規制する為の物になります。

建ぺい率がその敷地に対する建物が占める割合。

容積率がその敷地に対する延べ床面積の割合。

このパーセンテージが低ければ低いほど、土地に対して家が小さくなります。

これは計算で簡単に出すことが出来るので、敷地の大きさと自分が思っている建物の大きさを確認して、計算してみましょう。

これは建築基準法により定められているものなので、「ちょっとくらいオーバーしても大丈夫でしょ」というのは通用しません。

建築確認申請が通らないので、建てる事も出来ません。

なので、まずチラシなどをみて自分の望む建物の大きさをイメージし、計算してみましょう。

大体の目安ですが、30~40坪までで納まっている事が多いです。

大体建売などを見ていると30坪くらいが多いでしょうか。

住宅展示場などに足を運び、大体の家の大きさを体感しておくとイメージがわきやすいと思います。

ちなみに坪数の計算は面積に0.3025を乗じた数値となります。

100㎡だと30.25坪ということですね。

建ぺい率と容積率の計算方法については下記の記事で解説していますのでご覧ください。

建蔽(ケンペイ)率、容積率とは【徹底解説】建蔽(ケンペイ)率、容積率とは【徹底解説】 土地探しをしているとよくみる建ぺい率と容積率。よく見るけど、いまいちよくわからないという方に向けた記事です。一体どういうものなのかという事と計算方法を解説しています。...
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用途地域の確認

次に用途地域の確認です。

大体の場合、第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域などの住宅系の地域になっている事が多いと思います。

この用途地域によって高さの制限などが変わってきます。

用途地域によりその地域に建てられる建物も制限されている為、商業施設などが立ち並ぶエリアの近くだと騒がしくなってしまいます。

そこまで意識して見る必要はありませんが、今現在建築されていないとしても、そのエリアにはどんなものが建てられるのかという事を知っておくと、あとから建った施設に不満が出る事は少なくなるかもしれません。

自分の住みたい地域は「第一種中高層住居専用地域で車で少し走ったら近隣商業地域があるから栄えてるのかなぁ、これから栄えるかもしれないなぁ。

第二種住居地域だといずれパチンコ屋が建つかもしれないから嫌だなぁ

という事を予想する事が出来ます。

これは用途地域によって規制されているので、詳しい内容は下記の記事にて解説しているので、ご覧ください。

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防火地域・準防火地域

用途地域とは別に防火地域・準防火地域を定めている地域があります。

防火地域・準防火地域は他の地域より防火に対する規制が厳しく住む人にとっては安全面ではメリットがある地域です。

しかし、防火面の規制が厳しいという事は建築コストが高くなります。

玄関ドアや窓などを防火仕様にするだけでも値段はかなりあがります。

その他にも外部の軒天材など防火を考慮した材料を使わなければいけないため、コストは高くなります。

また見た目では、窓のシャッターなどがないものに関しては網入りガラスが使用されることが多いです。

網入りガラスは防火ガラスになっている為、シャッターなどで防ぐことが出来ない窓は網入りガラスになります。

網が入っていない防火ガラスもありますが、こちらはコストが高くなるため注意が必要になります。

またメーカーによってはサイズや種類によって対応していないものがあったりするので、こっちは網がないけど、こっちの窓は網入りなどとなる場合もあるため、一度問い合わせが必要です。

とはいえ、どちらにしろ建築コストが上がる可能性があります

※住宅会社によっては非防火地域も防火地域も一律のところもあります。

ちなみに「網入りガラスは防犯上ガラスになる」という話を聞いたことがあると思いますが、あれは間違いです。

テレビか何かで広まったのかわかりませんが、単純なガラスの強度としては網が入っている分弱くなります。(大きな差はない)

網があるから~…という話も、網があるので、一部が割れてそこにバールなんかをひっかけて引っ張ると簡単に外れます。

むしろ綺麗にガラスのところが全部取れてしまう事があります。

網入りガラスは「防火ガラス」であって「防犯ガラス」ではありませんので注意しましょう。

 

最後に

今回は土地を探すときに注意すべきポイントの第二回目でした。

ちょっと小難しい話になりましたが、水道ガスの引き込みや、防火地域などは知らないと知らないままお金がかかってしまう事になる部分です。

セットバックや建ぺい率・容積率に関しては自分の思う家を建てれなくなる可能性もある部分です。

用途地域は住環境を考える上では大切な部分ですね。

不動産屋さんも売りたいので、あまり悪い部分は言いたくないので、さらっと言ってきたり、教えてくれなかったりする場合もあるので、しっかり知識を付けておきましょう。

 

今回は 土地選びを失敗しないための注意点(2) というテーマで解説しました。

御閲覧ありがとうございました。

 

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