土地選び

土地選びを失敗しないための注意点(3)

今回は土地選びを失敗しないための注意点の第3回目の記事です。

前回の記事をご覧になっていない方は下記よりご覧ください。

土地選びを失敗しないための注意点(1)家を買う前にまずは土地探し。けど土地を探す時って何を気を付ければいいかわからないですよね。この記事では土地を選ぶ時に注意すべき点について解説します。...
土地選びを失敗しないための注意点(2)家を買う前にまずは土地探し。けど土地を探す時って何を気を付ければいいかわからないですよね。この記事では土地を選ぶ時に注意すべき点について解説します。...

それでは今回も注意するポイントを確認していきましょう。

 

地盤の強さはどうか

地盤の強さは実際にその地点を測量してみないと、はっきりした結果を知ることは出来ません。

通常地盤調査は土地を購入し、家の間取りが決まって着工する前に行う事が多いです。

なので、購入検討段階で地盤の強さを知ることは難しいです。

ではどうやって調べればいいのか。

まず1つ目はジャパンホームシールド株式会社という全国で地盤調査を行っている会社の今まで調査してきたデータを参考にする事です。

これまで調査してきた膨大なデータを載せているサイトがあるので、自分の購入したい住所を入力し、周辺の地盤を参考にする事で大まかな地盤の強さがわかります。

しかし、地盤というのは数十m先、数m先で地盤の強さが変わったりする場合もあるのであくまで参考データとして検討材料にするくらいしか出来ませんのでご注意ください。

 

もう一つの判断材料としては、昔の地図を見てもともとどういった土地だったのかを確認する事です。

昔から丘だったりするところは何百年も地盤が締固められているので、地盤としては強くなりやすいです。

しかし、最近まで田んぼだったりした場合は、表面の地盤が弱くなっています

昔の地図を見て、もし池だった場合はその池を埋め立てているので埋め立ててからの歴史が浅いと地盤も弱いものとなります。

埋め立てはしっかり汚泥を取り除き、適切な処理を行って埋め立てている場合はそれなりに強度はありますが、かなりのコストが必要になる為、ほとんどの場合は軟弱地盤だと認識しておいた方がいいでしょう。

それも50年や100年くらいでは強い地盤にはなりません。

地盤は何百年もかけてゆっくりゆっくり強くなっていきます。

もちろん昔は池じゃなかったとしても、地盤が弱いところはあります。

しかし、池だった場合はかなり高い確率で地盤改良が必要になるでしょう。

なのでこちらも参考として確認しておくといいと思います。

時系列地形図閲覧サイト「今昔マップ on the web」((C)谷 謙二様作成)

 

境界の明示はされているか

これは後からもめる事があるものの一つです。

かなり昔からある土地だと境界の明示が本人同士が決めた曖昧なものだったりします。

はっきり明示されていない場合は、表示された土地の大きさより小さくなることがあります。

また境界をはっきりさせるために測量が必要で、隣家の方、立ち合いのもと境界の位置を明示します。

本人同士が決めたことで、購入する土地の元持ち主はすでにいないので、大体土地は小さくなります。

うちは前の人とこの石が境界だって決めてあった!」と言われてしまうと、どうする事も出来ないので、よっぽどひどくない限りは隣家の人の言い分が通ることが多いようです。

今から家を建てて迷惑をかけるし、お隣さんなのでもめたくもないですしね。

さらに測量代も自己負担になる為、お金を払って土地が狭くなるという悲しい事態に陥ります。

土地がかなり広く余裕があるなら「ちょっとくらい・・・」と思えるかもしれませんが、そこまで余裕がない場合は思いがけないトラブルになる可能性があります。

土地の面積が減れば建ぺい率や容積率にも影響がありますので、建物の大きさも制限が大きくなります。

境界はお隣と揉めるポイントのひとつなので、しっかり確認しておきましょう。

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建築条件付きの土地

土地の情報を見ていると「建築条件付き」と記載のある土地を見る事がよくあると思います。

これは土地を買った場合に指定の施工会社で家を建てなければいけないという条件が付いています。

こういう住宅を売建住宅と言います。

指定の施工会社はほとんどが売主か売主と提携している施工会社になります。

つまり、お気に入りの工務店や知り合いの施工会社がいて、そこに建ててもらいたいと思っている場合は建築条件付きではない土地を探す必要があります。

もしくは建築条件を外してもらう必要があります。

当然ですが、ただ建築条件を外してとお願いしても外してくれません。

土地を売って家を建てる事で利益の計算をしているため、そのまま売ってしまって土地の分しか儲けにならないからです。

もうおわかりでしょうが、土地の購入する値段を上げる事で建築条件を外してくれる場合があります。

いくら上がるかは売主次第ですが、200万円前後くらいかなと思います。

高くても300万円くらいだとは思いますが、聞いてみて交渉してみましょう。

また街並みを大切にしている会社だと、建築条件を外してくれない事もあります。

その場合はどうやっても無理なので諦めるしかありません。

もしお願いしたいと思っている施工会社がいる場合は注意しましょう。

そういった施工会社がいない場合は、その施工する会社の仕様なども確認しておく必要があります。

おそらく希望すれば仕様書などは見せてくれると思うので、購入前に確認しておきましょう。

 

この部分に関しては納得のいかない方は多々いますので、補足させていただきます。

建築条件というのは当たり前になっていますが契約の自由の観点から行くととてもグレーな部分ではあります。

とはいえ契約で約束しているので、「嫌なら買わなければいい」で終わってしまいます。

まぁ駄々をこねたところで自分の満足のいくように土地を買えるようには、なかなかならないのが現状です。

何を言っても土地の持ち主が「あなたには売らない!」と言ってしまえばそれまでになってしまいますからね。

なので少し疑問にお答えしておきます。

Q&A

Q.土地購入後に施工会社と折り合いがつかなくて契約したくない場合はどうなるの?

A.おそらく契約書にも記載があると思いますが、指定施工会社で工事をしない場合は土地の契約自体が白紙になり、土地のお金を返金してもらい土地を返すことになります。

Q.建築条件付きの土地を買ったけど、事情があり家を建てるのが半年以上先になりそう。

A.私の知っている限りでは建築条件付きの土地の契約書には契約までの期間が書かれています。多いのが土地購入後3か月以内に契約を締結だったと思うので、その期間が過ぎた場合は同じく契約が白紙になって土地を返還する事になります。

Q.土地を駐車場にして使いたいけど建築条件はどうなるの?

A.建築条件付きは「期間内に指定の施工会社と契約を行うこと」となっているので、こちらも白紙解除となります。そもそも最初からその条件であれば建築条件を外す値段で購入するか、売ってもらえないと思います。

Q.建築条件を外す方法はないの?

A.上記でも記述しましたが、交渉して外すことは出来る場合があります。その場合は200~300万円程度かかると想定しておきましょう。また街並みを重視して開発している会社の場合は建築条件を外してくれない場合がありますので、まずは問い合わせてみましょう。

 

最後に

今回は土地購入に関しての注意点の第3回目の記事です。

読み疲れないように大体3000字を目安にしているので、小分けになってしまって申し訳ないです。

地盤は実際に調査をするまではっきりわかりませんが、地盤改良をする場合は建物の金額とは別で費用が必要になってきます。

購入する際は予算に余裕をもって置く必要があります。

境界の明示に関しても測量すると費用が発生してしまうので、お隣と話し合って済ませてしまう事もあります。

後の事を考えるとちゃんと明示しておく方がいいですが・・・。

建築条件付き土地に関しては今のところは上記に書いたような対策しかない為、信頼できる工事店の知り合いがいたりする場合は、表示金額より多めになる覚悟をしておくか、建築条件の付いていない土地を購入するようにしましょう。

 

今回は 土地選びを失敗しないための注意点(3) というテーマで解説しました。

御閲覧ありがとうございました。

 

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