土地選び

土地選びを失敗しないための注意点(4)

土地選びを失敗しないための注意点の第4回目の記事です。

前回までの記事は下記よりご覧ください。

土地選びを失敗しないための注意点(1)家を買う前にまずは土地探し。けど土地を探す時って何を気を付ければいいかわからないですよね。この記事では土地を選ぶ時に注意すべき点について解説します。...
土地選びを失敗しないための注意点(2)家を買う前にまずは土地探し。けど土地を探す時って何を気を付ければいいかわからないですよね。この記事では土地を選ぶ時に注意すべき点について解説します。...
土地選びを失敗しないための注意点(3)家を買う前にまずは土地探し。けど土地を探す時って何を気を付ければいいかわからないですよね。この記事では土地を選ぶ時に注意すべき点について解説します。...

それでは土地選びの注意点を確認していきましょう。

埋蔵文化財包蔵地

土地選びを失敗しないための注意点(4)

埋蔵文化財包蔵地(まいぞうぶんかざいほうぞうち)とは言葉の通り、埋蔵文化財が埋まっている可能性がある範囲の土地の事です。

埋蔵文化財包蔵地の土地は工事を着工する前に試掘調査を行います。

ここでなにも見つからなければそのまま予定通りに工事を進めることが出来ます。

しかし、もし何かが発見された場合は発掘調査が行われることになり、2か月以上工事をスタートできない状態になります。

調査の費用は土地の持ち主が個人の場合は自治体や国が補助してくれることが多いです。

とはいえ、試掘の段階で土地に木が植えてあったりコンクリートが敷いてあった場合は、その撤去費用は負担しなければいけない場合があります。

こういったことから、埋蔵文化財包蔵地の土地を購入するのはオススメしません。

まぁ何もなければいいのですが、運の要素がでかすぎます。

 

土地代・建物本体代以外にかかってくる諸費用

土地は表示されている価格のみ用意すれば買えるというものではありません。

様々な諸費用が掛かってきます。

ちょっと読むのが大変なので、「大雑把でいいからいくらかかるか教えてくれ!」という方はまとめまで飛ばしてください。

 

土地にかかる諸費用

まずは土地の諸費用から開設していきます。

仲介手数料

これは不動産会社に仲介をしてもらった場合にかかってくる費用です。

この手数料は決まっていて土地の本体代の3%+6万円+消費税となります。

例えば1500万円の土地があった場合は1500万円の3%の45万円

それに6万円と消費税を加えます。

45万円 + 6万円 + 消費税 = 約55万円(消費税8%時)

となります。

手数料だけでも結構高いですね。

これは不動産会社が直接所有している場合はかかりません。

 

登記費用

土地の所有権を移転する事による登記の費用です。

これは司法書士に行ってもらうので、手数料がかかります。

 

 

測量及び表示登記費用

土地の購入を境界を明確にし、実測の面積によって取引を行う場合や、土地の分筆を行う場合、測量が必要になります。

実測での取引を行う場合、通常は売主が測量費用を負担する事が多いですが、買主が境界の明示を希望した場合は買主の負担になります。

この確定測量費用表示登記の申請費用がかかります。

 

ローンの手数料

ローンを申し込む場合はその手数料もかかります。

抵当権の登記費用や、印紙代もかかります。

 

農地を転用する場合

農地を宅地に転用して家を建てる場合は行政書士に依頼しなければいけません。

これによる費用は10万~20万円ほどかかります。

また宅地に転用した後、土地家屋調査士に土地の地目変更登記もいらいしなければいけません。

これは土地1筆3万~4万円ほどかかります。

 

建物にかかる諸費用

次に建物にかかる諸費用です。

大体は土地と同じ内容になります。

 

仲介手数料

建物も土地と同じで、本体価格の3%+6万円+消費税を足した数字になります。

本体の値段が高いので、これだけでもなかなかの値段になります。

 

登記費用

こちらも同じように司法書士に依頼して登記を行ってもらいます。

 

表示登記

建物に対する表示登記を行います。

その為の申請費用がかかります。

 

火災保険料

火災保険を10年一括で支払います。

火災保険・地震保険・個人賠償保険などが含まれます。

 

ローンの費用

ローンで購入する場合、保証料・手数料・印紙代や事務代行費用などがかかります。

 

固定資産税

建売の場合は固定資産税を日割り計算した残りの日数分を支払わなくてはいけません。

 

地盤改良費

地盤改良が必要になった場合は本体価格とは別で費用がかかります。

改良の費用はその土地の地盤によって工法や柱状改良なら本数なども変わってきますので、土地の地盤の状況によって異なります。

 

まとめ

土地とほとんど同じなので建物の方が手抜きみたいになってしまいました(笑)

正直私はこの諸費用などに関しては詳しくないので、詳しくは不動産屋さんに聞いていただきたいのですが、「大雑把な目安としてどれくらいかかるのよ?」って思いますよね。

私も気になったので、これは不動産屋さんに聞きました(笑)

本当に目安ですが、土地本体+建物本体の合計した費用の10%~12%程度だそうです。

2500万円の家の場合は250万円~300万円くらいになります。

なので、土地の値段と、建物の坪単価を聞いておけば大体の金額を算出することが出来ます。

ちなみに外構費用は別途かかりますので、100万円くらいは余分に見ておく方がいいでしょう。

豪華にしたいなら外構工事は結構お金がかかるので、最低でも100万円、豪華にしたいなら200~300万円くらい余裕を見ておくと安心です。

 

安すぎる土地には注意

中古の住宅や中古マンションとかでもありますが、相場よりかなり安い価格で売られている場合があります。

しかし、この安い理由を知っておかないと結局高くついたりすることがあります。

住宅やマンションだと、事故物件などは安くなっていることがよくあります。

もちろん土地も同じように更地になっていたとしても、事故物件は安くなっています。

更地にしたとしても告知義務はあるのですが、10年ほどの年月が過ぎている場合は告知の義務はないという判例が出たこともあるようです。

とはいっても、10年くらいじゃ周辺の住民の方が知っているので、何かあると嫌ですよね。

何かあると「やっぱりあそこは呪われてる」とか思われるのも気分が悪いものです。

あまりに安い場合は事故物件かどうか確認してみましょう。

土地の場合は事故物件ではなくても、安くなっている物件があります。

その土地まで重機が入っていけないとかだと、なかなか売れなくて安くなったりします。

重機が入れないと家を建てる時に人件費が余分にいるため、安くなった分以上に建築費がかかる場合があります。

第2回目でもお話した旗竿地のような物件もそういった可能性がありますね。

このように安い土地というのは必ず何かしらの理由があります。

安くて気になった場合は聞いてみましょう。

実際に自分の目で確かめるのも非常に大事です。

 

最後に

今回も納まりきらないので、第5回でどうにかまとめ切りたいと思います。

最初は第3回くらいで納めるつもりだったのに、長々と書いてしまう悪い癖が出ております(笑)

次回の記事で土地選びに関しては最後にしますので、よければご覧ください。

それでは第4回目の記事を終わりたいと思います。

 

今回は 土地選びを失敗しないための注意点(4) というテーマで解説しました。

御閲覧ありがとうございました。

 

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