住宅

消費税が上がる前にマイホームを買うべきか【徹底解説】

※この記事は2019年5月28日に書いた記事です。

予定通りなら、2019年10月で消費税が8%から10%へ引き上げられますね。

この記事では、今マイホームの購入を検討している方へ

今マイホームを購入すべきかどうかについて解説していきたいと思います。

多くの方が人生で一度きりの夢のマイホーム、後悔がないようにしたいですね。

 

消費税8%でマイホーム購入はまだ間に合う?

さて、まず気になるのは今マイホーム購入の契約をした場合、消費税はどうなるのか?

契約を済ませた時期の消費税が適用されるのか、引き渡しの時点での消費税が適用されるのかを解説していきたいと思います。

まずは契約の時期が重要になってきます。

2019年3月31日以前に契約を締結している場合、消費税が10%に上がる2019年10月を過ぎて引き渡しになったとしても、消費税は8%が適用されます。

対して、2019年4月1日以後に契約を締結した場合、原則として2019年9月30日までに引き渡しなら8%、10月1日以後の引き渡しの場合は10%が適用されます。

つまり今(2019年5月28日時点)で契約を締結する場合、2019年9月30日までに引き渡しが出来れば8%、2019年10月1日を過ぎて引き渡しの場合は10%と言う事になります。

では、今から契約して2019年9月30日までに引き渡しは可能なのか

結論から申し上げますと、ほぼ不可能だと思われます。

図面が確定して、建築確認申請を出して確認済証が交付されるまでに約1ヶ月

着工から建物が完成まで2ヶ月〜2ヶ月半

住宅ローンの事前審査などもあります。

即断即決でかなりテキパキした担当者にあたり、工務店さんもすぐに着工して大工さん数人入れて一気に進めてくれれば間に合うかもしれませんが・・・

 

ただし絶対におすすめはしません。

高い買い物ですので、そんなに焦って購入してもおそらく後悔する事になると思います。

なにかトラブルがあって工期が伸びてしまって10月1日を超えてしまったら急いだ意味もなくなります。

3000万円の家を購入した場合、60万円の差が出てしまいます。

ただ、60万円の為に一生後悔するより、じっくり考えて理想に近いお家を建ててください。

 

中古住宅の場合、引き渡しの時期で消費税適用となりますが、個人からの購入の場合は住宅自体に課税はされないため、個人からの購入の場合は急ぐ必要はないと思います。

リフォームに関しては、新築同様契約が2019年3月31日以前の契約なら8%

2019年4月1日以後の契約の場合、2019年9月30日以前なら8%、以後なら10%適用となります。

※仲介手数料は2019年9月30日を過ぎた時点で10%適用になるようです。

 

 

消費税10%になったあとの購入は損?

では、10%に上がったあとはどれくらい損になるのか

先ほど記述した通り、個人からの中古物件購入の場合は物件自体に消費税がかからないため、増税後は仲介手数料などは増えますが、そこまで費用は変わりません(住宅ほどの金額としてはですが・・・)

新築の場合は3000万円の物件の場合は60万円の差が出てしまい、かなり負担が増えます。

しかし、国からいくつかの支援策が発表されています。

  1. 住宅ローン減税
  2. すまい給付金
  3. 次世代住宅ポイント制度
  4. 住宅取得等のための資金に係る贈与税非課税措置

上記4点が決まってます。

ではそれぞれがどういったものなのか次の項目で解説していきたいと思います。

 

 

消費税が上がったあとの支援措置

住宅ローン減税

増税後の所得税の住宅ローン控除の期間が10年から13年に延長されます。

3年間延長される為の条件は以下の通りです。

  1. その者が主として居住の用に共する家屋であること
  2. 住宅の引き渡し又は工事完了から6ヶ月以内に住む事
  3. 住宅の床面積が50㎡以上である事
  4. 店舗兼住宅の場合は半分以上が居住用であること
  5. 借入金の償還期間が10年以上であること
  6. 合計所得金額が3000万円以下である事
  7. 増改築の場合、工事費が100万以上である事
  8. 既存住宅の場合は以下のいずれか
    • 木造なら築20年以内、マンション等なら築25年以内
    • 一定の耐震基準を満たすことが証明出来る
    • 既存住宅売買瑕疵保険に加入している

 

ただし、延長される3年は

  •  住宅購入価格の2/3%
  •  年末の住宅ローン残高の1%

上記のいずれか小さい方が控除となります。

 

すまい給付金

従来上限が30万円だったのですが、増税後上限が50万円に引き上げになります。

こちらも条件があり、以下の通りです。

  1. 住宅の所有者かつ居住者であること
  2. 収入が一定額以下であること(扶養家族の人数によって変動)
  3. 床面積が50㎡以上であること
  4. 住宅ローンを利用している場合は、住宅瑕疵担保責任保険へ加入した住宅または住宅性能表示制度を利用した住宅など施工中に検査を受けている住宅が対象
  5. 住宅ローンの利用がない場合は、施工中に検査を受けていることに加え、フラット35Sと同等の基準を満たす等の住宅が対象
  6. 中古住宅の場合、売主が宅地建物取引業者であること(個人からの売買は対象外)
  7. 住宅ローンを利用する場合、既存住宅売買瑕疵保険への加入など、売買時に検査を受けている中古住宅が対象

以上となります。

色々と書いてありますが、そこまで難しい条件もないですね。

給付金の金額については、国土交通省のすまい給付金シミュレーションで算出することができます。

 

次世代住宅ポイント制度

これは以前住宅エコポイントというのがありましたが、それと似たようなものです。

1ポイント1円相当で、新築では最大35万ポイント、中古住宅の場合は購入しリフォームをすることで最大60万ポイントを獲得できます。

注文住宅(持ち家)・リフォームは2019年4月〜2020年3月に請負契約・着工したもの

分譲住宅は

  • 2018年12月21日〜2020年3月に請負契約・着工し、かつ売買契約を締結したもの
  • 2018年12月20日までに完成済みの新築住宅にあって2018年12月21日〜2019年12月20日に売買契約を締結したもの

獲得の条件は以下の通りです。

【 新築の場合 】

A.以下のいずれかを満たせば30万ポイント

  • エコ住宅(断熱等級4又は一次エネ等級4を満たす住宅)
  • 長持ち住宅(劣化対策等級3かつ維持管理対策等級2等を満たす住宅
  • 耐震住宅(耐震等級2を満たす住宅又は免震住宅)
  • バリアフリー住宅(高齢者等配慮対策等級3を満たす住宅)

 

B.以下のいずれかを満たせば35万ポイント

  • 認定長期優良住宅 
  • 低炭素認定住宅
  • 性能向上計画認定住宅
  • ZEH

 

C.家事軽減設備の設置台数に関わらず、設置の種類数の合計ポイント

ビルトイン食洗機 1.8万ポイント
掃除しやすいレンジフード 0.9万ポイント
ビルトイン自動調理対応コンロ 1.2万ポイント
掃除しやすいトイレ 1.8万ポイント
浴室乾燥機 1.8万ポイント
宅配ボックス 1万ポイント

A+B+Cの合計で上限35万ポイントとなります。

詳しくは以下の記事で解説しています。

次世代住宅ポイント制度 ~新築編~【徹底解説】次世代住宅ポイント制度 ~新築編~【徹底解説】 消費税増税がいよいよ10月から10%に引き上げられます。増税に伴い住宅を購入する方への緩和措置として、次世代住宅ポイントというものがあります。...
次世代住宅ポイント制度 ~リフォーム編~【徹底解説】次世代住宅ポイント制度 ~リフォーム編~【徹底解説】10月から消費税が10%に増税されることに伴い、住宅の緩和措置として次世代住宅ポイントがあります。リフォームについてもポイントが受けられます。...

 

住宅取得等のための資金に係る贈与税非課税措置

これは、父母や祖父母から住宅、土地、改築等を目的とした資金の贈与を受ける場合、最大3000万円まで非課税になりますというもの

現在の最大1200万円から最大3000万円まで増えました。

では、どんな人が対象になるのか見ていきましょう

【 対象になる人 】

  1. 贈与を受けた時に日本国内に住所がある
  2. 贈与時に贈与者の直系卑属である事(自分が子、孫、ひ孫)
  3. 贈与を受ける年の1月1日時点で20歳以上である事
  4. 贈与を受ける年の合計所得が2000万円以下である事
  5. 贈与年の翌年3月15日までに、贈与を受けた資金の全額を充てて住宅用の家屋の新築若しくは取得又は増改築等をする事
  6. 贈与年の翌年3月15日までにその住宅に居住すること、又は同日後遅滞なくその家屋に居住することが確実であると見込まれる事

 

【 対象になる住宅 】

  1. 新築又は取得する住宅の床面積が50㎡以上240㎡以下である事
  2. その住宅の床面積の1/2以上が受贈者の居住用に使用する事
  3. 以下のいずれかに該当するもの
    • 建築後、使用されていないもの(建売など)
    • 中古住宅の場合、取得日から20年以内に建築されたもの(耐火建築物の場合は25年以内)
    • 中古住宅で耐震基準適合証明(2年以内に取得したもの)、建設住宅性能評価書の写し(2年以内に評価されたもので耐震等級1~3のもの)、既存住宅売買瑕疵保険付保証明書(2年以内に締結されたもの)のいずれかにより証明されたもの

 

以上のものが対象となります。

 

結局増税後の購入はお得?損?

色々支援策が出てますが、みなさんが知りたいのはここですよね。

では、増税後の購入がお得になる可能性の解説をします。

 

住宅購入でのローン金額が高い場合

上記でも解説した通り、住宅ローン減税の控除期間が3年延長されたので、上限である4000万円以上の住宅を購入する場合は所得税がかなり抑えられると思います。

 

年収500万ほどの場合

すまい給付金の恩恵を一番受けられるのは年収500~600万円の方と言われてます。

最大50万円の給付は大きいですよね。

扶養家族の人数によっても変わってくるので、すまい給付金シミュレーションで確認してみてください。

 

両親や祖父母などからの贈与が可能な場合

両親等から高額な贈与が受けられる場合、かなりお得となります。

通常3000万円贈与を受ける場合45~50%の贈与税がかかるようです。

増税の2%なんて気にならないくらいの税金を納めないといけないのですが、それが非課税となります。

上限が3000万円なのは2020年3月31日までに契約を締結したもので、そこから段階的に上限が下がっていきますので、もし高額な贈与が見込める場合はお早めに

 

次世代住宅ポイント制度が適用されている住宅

次世代住宅ポイント制度は住宅の各項目をクリアしていけば最大35万ポイントがもらえるので購入する住宅屋さんに必ず確認するようにしましょう

クリアする為の条件はどれも住宅にとってメリットの大きいものばかりなので、いい家が建てられて35万ポイントももらえる、すごくお得な制度なので確実にものにしたいですね

上記のものと併用で増税後でも随分お得になると思います。

 

 

最後に

如何でしたでしょうか

増税後でも各種の支援の恩恵を受けることで、むしろ増税後の方がお得に購入出来るパターンがあるという事がお分かりいただけたでしょうか

恩恵を十分に受けれない場合でも、少しでも受けて増税の打撃を緩和できるのではないでしょうか

ただし、気を付けて頂きたいのは、増税以外にも金額が上がる要因があるという事

物件や土地の価格、ローンの金利などその時その時で変動するものによっても、金額というのは大きく変わってきます。

また金額以上に夢のマイホームを購入するにあたって、やはりタイミングや物件、土地との出会いはかなり重要になります。

焦りすぎて失敗のないようにしましょう。

 

今回は 消費税が上がる前にマイホームを買うべきか【徹底解説】 について解説しました。

御閲覧ありがとうございました。