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中古住宅の耐震基準を判断する方法とは

中古住宅の耐震基準を判断する方法とは

こんにちは、建築業界で10年以上働いているKatzeです。

中古住宅を購入する際、気になるのがその住宅の耐震性能。

この家は古いけど、耐震性はちゃんとあるのかどうか、見ただけじゃわかりませんよね。

今回は中古住宅の耐震性について解説していきます。

 

耐震性を判断するときに確認すべきポイント

耐震性を判断するポイントは、確認申請を出した日です。

建築基準法の耐震基準が大きく変化したのは1981年6月1日

そしてもう1つが2000年6月1日です。

1981年以降の耐震基準では震度6~7の地震において倒壊・崩壊しない程度の耐震基準となっています。

この基準は現行の耐震基準にも多く引き継がれているものです。

あの1995年に発生した阪神淡路大震災では多くの家屋が倒壊しましたが、この1981年の耐震基準に適合して建てられた住宅の多くは大きな被害は逃れており、この耐震基準の有効性が証明されたものとなります。

そして、その後も研究が進められ、2000年6月1日に耐震基準の改正が行われました。

この改正は1981年の耐震基準をベースに、手直しをされ、実質地盤調査を行わなければならなくなり、その地耐力に合わせた基礎構造が規定されました。

また壁の配置のバランスや筋交いの柱や梁、土台に固定する金物も規定されました。

これにより、さらに耐震性能が向上しました。

なので、現在(2019年7月23日)に中古住宅を購入しようとお考えの方は最低でも1981年以降に確認申請を受けているもの。

もしくは2000年6月1日以降に確認申請を受けているものだと耐震性は高い中古住宅と言えます。

ただし、1981年6月1日~2000年5月31日までの物は壁のバランスや金物の規定がなかったので、耐震診断をして必要であれば耐震補強を行うと安心です。

もちろん耐震補強した住宅に関しては問題ありませんし、時期がずれているものは全て耐震性がないというわけではありません。

耐震性の高い建て方をしている住宅もありますが、規定されていない時期なので、当てはまらない住宅が多いという事です。

この2つのポイントに注意して検討してみてください。

「完成した時期」ではないのでご注意ください。

  • 1981年6月1日以降に確認申請を出している(場合により耐震補強が必要)
  • 2000年6月1日以降に確認申請を出している。
  • 耐震補強が済んでいる。

 

その他に気を付けるべきポイント

では建築基準法で定められた耐震基準をクリアしている場合、他にどのような部分に注意するべきか。

一番はやはり、雨漏りをしたことがあるかどうか。

その雨漏りもすぐに直っていれば大丈夫なのですが長年ずっと雨漏りがしていた場合、しっかり修繕が行われているのか。

この修繕が行われていなかった場合、どんなにすごい耐震基準を満たしていたとしても、柱や梁が腐ってはなんの意味もありません。

中古住宅の場合、瑕疵担保責任も0~1年程度な事が多く、購入後に気が付いても修理が実費になる事がありますので、しっかり確認しておく必要があります。

もうひとつは、増築や改築を行っているかどうか。

リフォームやリノベーション、増築などを行っている場合は耐震性能が落ちている場合があります。

リフォームやリノベーションで構造体をいじっている場合は新築時に耐震基準を満たしていた場合でも不利側に働くことがあります。

増築も同様で、完全に本体と縁を切っている施工方法であれば問題ありませんが、本体側に増築した部分を一部負荷させる場合は、こちらも耐震性能的には不利に働く場合があります。

気にするほどではないと言ってしまえばそうなのかもしれませんが、悪徳なリフォーム業者に必要な柱を抜かれていたなんてケースもあります。

耐震性が気になる場合は初期の図面と照らし合わせて確認する必要があります。

通常住む分には問題ない事が多いですが、気になる場合は専門家に確認してみましょう。

※増築、リノベーションを行ったから、必ず耐震性が落ちるというわけではありません。

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あとは防蟻処理を継続して行っているか。

防蟻処理とはシロアリの対策です。

ご存知の通り、シロアリは木材を食害するため、雨漏りと同様に柱などを食い荒らしている場合、耐震基準を満たしていた場合でも大変危険です。

シロアリの被害は床下や壁をめくってみないと確認する事が出来ないので、注意が必要になります。

一度床下に潜って見て確認し、被害がなくても防蟻処理を行うといいでしょう。

  • 雨漏りした履歴はあるかどうか
  • 雨漏りしたことがある場合、しっかりと修繕を行ったか。
  • リノベーションや増築を行ったことがあるか。
  • リノベーションで柱を抜いたりしていないか。
  • 増築で本体側に負荷がかかる様にしていないか。
  • シロアリの被害はないか。

 

どうしても欲しい場合はどうすればいいの?

立地や建物の形状、外観、間取り、値段など全てを気に入ってどうしても欲しい場合はどうすればいいでしょうか。

答えは、立地だけなら建て替えが理想住宅も気に入っている場合は耐震補強を行う事です。

耐震診断や耐震改修を行う場合、補助金が出る場合があります。

また、耐震基準を満たしていない住宅を建て替える場合も補助金が出る場合があります。

そういったものを利用しつつ、購入を検討されると良いと思います。

元々リノベーションするつもりで、耐震診断を先に行って、リノベーション工事と一緒にしてしまうのがいいでしょう。

最初から耐震補強を行うつもりで予算を決めておきましょう。

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最後に

いかがでしたでしょうか。

日本は地震大国であるため、耐震性はどうしても気になりますよね。

その有無により家族の命が助かるかどうかという事にもなりかねません。

中古住宅を安く購入してリノベーションするのが流行っていますが、そのリノベーションの費用に耐震改修費も追加しておくのが良いのではないでしょうか。

 

今回は中古住宅の耐震基準を判断する方法とはというテーマで解説しました。

御閲覧ありがとうございました。