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建て替えかリフォームどっちがいいの?【徹底解説】

建て替えかリフォームどっちがいいの?【徹底解説】

こんにちは、建築業界で10年以上働いているKatzeです。

ご両親から実家を譲り受けたり、中古物件を購入した場合、実際にリフォームするべきか

解体して建て替えをするべきか悩む事がありますよね。

今回は既存の住宅の状況に応じてどちらがいいのかを判断できるよう、確認していきましょう。

リフォームやリノベーションを行う方が良い場合

まずリフォームやリノベーションのみを行い住み続ける判断基準です。

ようはリフォームやリノベーションを行って長く住み続けられる家なのかというところがポイントになります。

築年数が比較的新しいものであれば構造躯体などの劣化も少ないし、新耐震基準に適合しているものなので、安心して住み続けられるでしょう。

耐震基準の時期的な話で言えば、最低でも1981年6月1日以降に確認申請を出しているもの、希望を言えば2000年6月1日以降に確認申請を出しているものが最適です。

1981年6月に施行された建築基準法の改正により、阪神淡路大震災の時でも多くの家屋が倒壊する中、基準に適合していた住宅は倒壊を免れたものが多くありました。

さらにそこから2000年6月にその耐震基準を改良し、より地震に対抗できる家でなければ建築確認申請が通らないようになりました。

今後、地震が多い日本で住み続けるには耐震性は重要なポイントではないでしょうか。

そこをクリアしていて、なおかつ家や土地の広さが十分な場合はリフォームやリノベーションを行い、住み続けることはコスト削減にもなるのでおススメです。

しかし、あまり大きなリフォームやリノベーションになると、建て替えた方が安くなる場合もあります。

まずはやりたいことを決め、見積もりを取ってみましょう。

老朽化の具合により、思ってる以上に費用がかさむ場合があります。

今からだと、1981年以降に建った建物だとしても35年以上経っているものもあります。

そういった場合はリフォームやリノベーションで安くなったとしても、家のメンテナンスや修繕費用が後から結構近いスパンでかかってくることが予想されます。

外壁の塗り替え、屋根の葺き替え、給湯設備の交換などなど

そういったものも予算に組み込んでおく必要があります。

またリフォームやリノベーションの怖いところは、やり始めてから問題が発覚する事が非常に多いという事。

プロなんやから見たらわかりやろ、とはいきません。

壁の中や天井の上でどうなっているかわからないので、壁や天井をめくってみたら、思っていた状態と違って、続けるには追加で費用が掛かるという事が多々あります。

例えば壁をめくってみたら柱が腐っていたので、柱を入れ替えなければならない。

壁を抜こうと思ったら耐力壁になっていて抜けない。

耐力壁などは、記載されている図面が残っていれば、先にわかるのですが、柱が腐っていたり、その他思いもしない状態になっている事というのは結構あります。

それはどんな優秀な人が見ても、実際に壁をめくったりしないとわからないのです。

今は色んな機械があるので、もしかしたら何もしない状態で調べる方法があるのかもしれませんが、そういった器具を使うだけでかなり費用がかかります。

なので、リフォームやリノベーションをする場合は、予算に余裕をもっておいた方がいいでしょう。

作業を開始してから不具合が見つかった場合でも気づかなかった業者が悪いという事にはならないので、追加費用が出せない場合は工事自体が進められなくなります。

もし予算が500万円くらいと思っているなら、400万くらいに費用を抑えておくと安心です。

リフォームやリノベーションをする場合は予算に余裕をもって行いましょう。

要点のまとめ

  • 確認申請を出したのは1981年6月以降か。
  • 2000年6月以降なら耐震性は安心。
  • 大規模なリフォームやリノベーションを行う場合建て替えより高くつく場合がある。
  • 築年数が経っている場合、近々でメンテナンスや修繕などで大きな費用が掛かる。
  • リフォームやリノベーションは作業を始めてから問題が発覚する事が多い。
  • 予算に余裕をもっておきましょう。
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建て替えをオススメする場合

次に建て替えをオススメする場合です。

上記でも書きましたが1981年6月以前に建築物に関しては、耐震面では非常に脆弱なものが多くなっています。

もちろん大工さんの裁量で耐力壁などを増やして、強い家も何軒もあります。

しかし、最低限の基準として設けられていなかった時代の建物なので、それは判断するのが難しくなります。

なので、1981年6月以前に建った建物に関しては基本的に建て替えがおススメです。

耐震補強をして強度を増せば問題ないのでは?という意見もあるかとは思いますが1981年以前に建っている建物という事は約40年もの間、雨風に晒され続けています。

どれだけ小まめにメンテナンスを行ったかによって変わりますが、経年による劣化は激しくなっていると想定されます。

メンテナンスを小まめにしていた場合でも、約40年にもなると、5年おき、10年おきに大きな修繕などが必要になる可能性が高いです。

そういった修繕費用やリフォーム等の費用を合わせると、なかなか大きな費用が掛かります。

どうしても愛着がある場合を除き、そこまでお金をかけてまで住みたいかどうか。

全てにおいて古いものをリフォームやリノベーションで交換していっても、躯体は古いままです。

築10年15年程度の家であればリフォームやリノベーションを強くお勧めしますが、約40年と聞くと長く住むつもりなら建て替えた方がいいのでは?とオススメはします。

リフォームやリノベーションと言っても何百万もかかります。

保証についても、最低限の保証しかつきません。

恐らく製品保証程度がつくくらいでしょう。

近い将来に様々な不具合が起こる事が想定される為、あまりに古い家は建て替える方が安心して住み続けられるのではないでしょうか。

また長期間雨漏りや水漏れが発生していた場合、しっかり修繕しているかどうかも重要なポイントになるでしょう。

雨漏りや水漏れが長期間起こっていた場合は、柱や梁、土台が腐ってしまっている場合があります。

柱くらいであれば、横に新設したりして補強出来なくはないですが、梁や土台が腐っている場合、かなり大変な工事になります。

梁が腐っている場合はほとんどの業者に断られるくらいの工事になります。

正直、そういった場合は私も建て替えた方が絶対いいですとお伝えします。

そんな工事するより新築を建てた方が安く済むからです。

同じくらいの値段や、少し安いくらいになったとしても、それだけ価値がある工事ではないのが正直なところです。

内装や、設備などをたくさんやり替えて、リノベーションしてもらってよかった!っていう工事になりません。

あくまで見えないところの修繕の工事なので、梁を入れ替えする為に壊した部分は新しくなりますが、それ以外は値段掛けたほどの変化はありません。

それにそんな工事を請けられる施工業者はかなり限られてきます。

そのような状況の場合は建て替えで問題ないでしょう。

というか梁が腐っている場合、いろんな不具合が起こっていると思いますが・・・

あと、どれだけ新しい住宅がいいかというところですね。

最新の設備を付けたい。

断熱もしっかりしてほしい。

太陽光パネルを付けたい。

耐震等級3の家がいい。

これら全てを満たしたい場合は建て替えする方がいいでしょう。

実は断熱材は今では当たり前に入れていますが、入れなくても違法にはなりません。

実際20数年前までは断熱材は入れてない住宅が多く、オプションのところがほとんどでした。

今では断熱材が入ってない住宅なんて非常識ですが、昔は入っていないのが当たり前だったのです。

既存の住宅に断熱材を施工しようと思うとなかなか大変で、費用もかなり掛かります。

また断熱を上げる場合は、窓ガラスもシングルガラスだと効果が薄くなってしまうので、2重サッシにする必要も出てきます。

工法によりますが、これだけでも100万円は超えてきます。

このように、必要なものを施工していくうちに、どんどん費用がかさみ新築に建て替えるのとさほど変わらないようになってきます。

そういう場合は潔く新築を建て替えた方が、長い目で見ても安心です。

少し長くなってしまったので、要点だけまとめます。

要点のまとめ

  • 1981年6月以前の建物の場合。
  • 築年数が25~30年以上(メンテナンスや修繕の事を考慮して)
  • 長期間雨漏りや水漏れがなかったかどうか。
  • 長期間していた場合、しっかりと修繕されているか。
  • 基本的には構造躯体を触らなければいけない場合はかなり費用が掛かる。
  • 最新の設備、高断熱、耐震性の高い住宅などを求める場合。

 

最後に

いかがでしたでしょうか。

どっちがおすすめというより、両方の注意点みたいな内容になってしまいましたね。

リフォームやリノベーションをする場合、初期費用的には安く住む事が多く、自由に間取りなども変えて行く事も出来るので、最近人気にはなっています。

しかし、築年数の結構経っている物件は内装を綺麗に思うように出来ても、全体的な劣化が進んでいます。

屋根や外壁なども劣化が進んでいますので、メンテナンス費用や修繕費なども視野に入れておく必要があります。

細々と修繕を繰り返していくと、10年単位で考えた場合は高くつく場合もあります。

そういったことも専門家に相談しつつ、判断するようにしましょう。

 

今回は 建て替えかリフォームどっちがいいの?【徹底解説】 というテーマで解説しました。

御閲覧ありがとうございました。