住宅

住宅の耐用年数と寿命とは【徹底解説】

今回は建築物の構造によって違う寿命についてお話しさせていただきます。

よく「木造は30年」「鉄骨は50年」と色んな噂が流れていますが実際のところはどうなのでしょうか。

確認してみましょう。

 

寿命と耐用年数の違い

まず、よく勘違いされてしまうのが、「耐用年数」を「寿命」と思ってしまう事です。

この耐用年数とは税務上減価償却処理する場合の基準の年数であり、建物自体の寿命を表すものではありません。

ここを勘違いしてしまうと、実際の寿命より短くなることが多いので、注意しましょう。

では構造別に「寿命」と「耐用年数」を確認してみましょう。

木造の寿命と耐久年数

建築物の構造別の寿命とは【徹底解説】

木造は寿命は30年くらいと言われることが多いです。

たまに22年と言う方もいらっしゃいますが、22年とは木造の「耐用年数」です。

つまり、木造住宅は建築から22年過ぎると、建物の価値はゼロになってしまいます。

しかし、だからといってそれが寿命というわけではありません。

木造の平均取り壊し年数は30年ほどと言われています。

これは寿命ではなく、寿命前に壊されているの物も含まれます。

では木造住宅の寿命とは実際どれくらいなのか。

木造住宅の寿命は・・・30~80年と言われています。

大分開きがありますね。

住宅は常に雨風に晒されています。

1つ1つ形や仕様も違いますので、一概に○○年とは言い切れません。

どれだけメンテナンスを行っているかによっても大きく異なります。

全くメンテナンスをしていない状態で住み続けていれば30年ほどで、ガタがくることもあるでしょう。

木造は100年以上前に建てられた建築物もたくさん残っています。

種類は違いますが、寺社なんかかなり古くから建っていますよね。

もちろん定期的にメンテナンスを続けている賜物だと思います。

立地環境などにも大きく左右されますが、しっかりメンテナンスを行っていくことで長く快適に暮らすことが出来ます。

そういったことも含めて大まかな平均では大体50年前後は十分に持っています。

メンテナンスにお金をかけるなら建て直したいという方が多く、寿命前の30年ほどで取り壊すことが多くはなっています。

 

S造(鉄骨造)の寿命と耐久年数

建築物の構造別の寿命とは【徹底解説】

続いては鉄骨造についてです。

大手ハウスメーカーなどが軽量鉄骨や重量鉄骨を使用して住宅を販売しています。

鉄骨は軽量鉄骨は重量鉄骨化によって耐用年数が異なります。

重量鉄骨の耐用年数は34年、軽量鉄骨は19~27年になります。

軽量鉄骨は4mm以下の鉄骨の材料の事なのですが、3mm以下なら19年3超~4mm以下なら27年となっています。

鉄骨は肉厚によって耐用年数が変わってきます。

そして、鉄骨造の寿命は・・・30年~60年と言われています。

鉄骨もメンテナンスや立地環境によって大きく異なります。

鉄骨の表面はさび止めの塗料が塗ってあるのですが、経年劣化により腐食が始まると寿命が短くなってしまいます。

やはり鉄骨も雨水などが侵入し、長期間雨にさらされてしまうと錆びてしまうため、防水のメンテナンスが重要になります。

特に問題がなくても10年に一回は屋根、外壁、コーキングのメンテナンスを行うようにする方がいいでしょう。

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RC造(コンクリート造)の耐久年数

建築物の構造別の寿命とは【徹底解説】

最後に鉄筋コンクリート造です。

鉄筋コンクリート造の耐用年数は最も長く、47年です。

鉄筋コンクリート造は経年による劣化が遅く、長い期間かけて建物の価値が緩やかに落ちていきます。

そして鉄筋コンクリート造の寿命は・・・40~100年と言われています。

鉄筋コンクリート造はかなり強い構造です。

コンクリートは最初アルカリ性なので内部に組んでいる鉄筋を錆から保護してくれます。

しかし、時間と共に中性化が進み、アルカリ性から中性に変わってしまいます。

また酸性雨がクラック(ひび割れ)から侵入し鉄筋まで達する事で錆を発生させます。

それにより鉄筋が錆びて膨張し、コンクリートが破壊されてしまうこともあります。

コンクリート自体も硬化により収縮が進み、年々ひび割れが起きます。

地震などの揺れによってもひび割れを起こすこともあります。

そういったひび割れから雨が入らないようコーキングなどで対処する必要があります。

コンクリートは必ず割れるものなので、年に1回くらいは目視で確認しておきましょう。

余談ですが、木造や鉄骨造の基礎も同じなのですが、鉄筋を組んでるのを見ると錆びてることがあります。

そういうものを見ると不安になり「もしかして欠陥住宅?!」と怖くなる方が多いと思います。

しかし、鉄筋を組んだあとかなり長期間放置していたわけではないのなら、表面に錆が出てきているだけなので、問題ありません。

錆びていると不安になりますが、鉄筋の内部にまで錆が進行していない場合は強度的にも問題はありません。

表面が錆びているだけならコンクリートがアルカリ性なので、錆が進行する事もありません。

錆は表面だけなんで大丈夫ですよ!」って聞くとなんか言い逃れしているような印象を受けやすいとは思うのですが、実際に表面だけの錆なら問題にならないのでご安心ください。

かなり昔の話ですが、「鉄筋が錆びている!」とお施主様が激怒され「鉄筋を組みなおして鉄筋に油を塗れ!」と言われた業者さんがいたそうです。

絶対ダメだと言って断ったそうなのですが、かなり詰め寄られたので、「明日のコンクリート打つ前に錆びていたらその箇所はやり直すから油だけはダメです!」と断ったそうです。

結論から言うとこの業者さんは正解です。

鉄筋に油を塗ってしまうと、確かに錆びにくくはなりますが鉄筋とコンクリートが剥離してしまって十分に強度を出すことが出来なくなります。

剥離すればその隙間に雨水が入り、鉄筋が錆びる原因にもなります。

もし施主様の勢いに負けて油なんて塗ってたら大変なことになってたかもしれません。

まぁすぐに壊れるという事はないでしょうが、寿命は確実に短くなります。

正しい知識を身につけて、間違った指示を出さないように注意しましょう。

 

一覧表

それでは構造別に表でまとめます。

  耐用年数 平均寿命
鉄筋コンクリート 47年 40~100年
鉄骨造 重量鉄骨 34年 30~60年
軽量鉄骨(3mm以下) 19年
軽量鉄骨(3超~4mm以下) 27年
木造 22年 30~80年

 

最後に

如何でしたでしょうか。

耐用年数と寿命について違いは理解できましたか?

どの構造もメンテナンスの有無や間隔によって大きく差が生じます。

しっかりメンテナンスしておけば、平均より長持ちする事も十分あります。

鉄筋コンクリートは120年くらいもつと言われたりすることもあります。

木造も状態良く維持すれば100年以上持たせることが出来ます。

しっかりメンテナンスを行い長く安心して暮らせる家にしましょう。

 

今回は 住宅の耐用年数と寿命とは【徹底解説】 というテーマで解説しました。

御閲覧ありがとうございました。